一、我有二套房子，卖一个，需要上什么税。
我是上海的，和沈阳有点差别，但不会太大，普通住宅：没有满5年;营业税差额的5.55%，个税1%，满5年；营业税没有，个税1%。（满五年并且唯一一套房子的，什么税费都没有）
非普通住宅：没满5年；营业税房价款的5.55%，个税2%，满5年，营业税差额的5.55%，个税2%。
二、“一房二卖”是否涉嫌犯罪？
一般来说，所谓”一房二卖”，就是指出卖人先后或同时将同一房屋出卖给两个不同的买受人。
一房二卖可能导致卖出人需承担民事违约责任：出卖人只是为了获取不正当的利益，而故意不履行其他合同，并没有非法占有他人财物的意图，即出卖人“一房二卖”的主观目的是为了获取更高的售房价格，而不是将他人的购房款非法占为已有。此种情况下，当事人之间的纠纷应属于民事法律关系调整的范畴，应综合房屋是否交付、转移登记、实际居住以及是否存在恶意串通的情形等因素，判定两份房屋买卖合同该怎样履行，以及出卖人无法履行房屋买卖合同的情况下应承担的法律责任等。
“一房二卖”仅构成民事欺诈的，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，若因出卖人的“一房二卖”行为导致买卖合同履行不能，未获得房屋所有权的买受人有权要求出卖人承担合同违约责任。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条指出，损害赔偿的具体范围包括买受人的直接损失和可得利益损失这两项内容。直接损失的数额通常比较明确，如看房、签订合同等行为产生的经济支出，可得利益损失以合同约定的房屋价款与出卖方违约时的房屋市场价格的差价计算。
然而，在另外一些情况之下，一房二卖的行为可能构成刑事犯罪：实施“一房二卖”行为的出卖人，在签订、履行房屋买卖合同的过程中，如果存在虚构事实、隐瞒真相的行为，企图骗取买受人数额较大的财物的，构成合同诈骗罪，应依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定进行定罪量刑。
什么样的一房二卖是民事违约，什么样的是刑事犯罪呢？这个问题不仅买家关心，卖家也关心。如果一房二卖行为涉罪，卖家或将深陷被刑事羁押甚至审判认定有罪的境地，而买家可能会以超过合同标的的金额作为刑事谅解的要求，突破民事救济的“填平原则”，要求更多补偿。
一般来说，审查被告人是否构成合同诈骗罪的关键在于主观上是否具有非法占有的目的，是否存在利用合同手段，将他人财物非法占为己有，且没有归还的意图。区别被告人的行为是合同诈骗的犯罪行为还是房屋买卖的民事纠纷，应当综合被告人“一房二卖”的具体表现，结合各方面案件事实综合进行认定。
刑事案件不是司法考试，光知道一句“审查是否有非法占有为目的”，不足以应对复杂多变的案情。综合曾经承办过、接触过的案件，为大家总结出以下几点，供大家参考和借鉴。
一、合同订立时是否有交付意愿
合同订立时是否有交付意愿，直接影响对“非法占有为目的”的认定。
需要留意的是，主观故意作为行为人的内部心理活动，具有一定的隐蔽性和抽象性，要认定其主观是否具有犯罪故意，只能依靠行为人作出的多个外部行为进行反向推理。“是否有交付意愿”本身也是办案人员对嫌疑人犯罪主观的一个判断和评价，若要得到准确的、公正的评价，往往离不开对犯罪嫌疑人客观行为表象的研究，这就需要我们根据个案证据进行分析推定。
值得深入研究的是，如果说“是否有交付意愿”体现了行为人有无非法占有的主观故意，那么，这个“非法占有的主观故意”产生时间应当是什么时候呢？合同诈骗罪是否存在有“事后的非法占有故意”呢？关于这个问题，我将另外撰文分析。
二、行为人是否具有履行能力
实际履行能力是指合同当事人履行合同的实际能力和依照合同约定完成交易实现合同目的的现实可能性。在许多一房二卖刑事案件的判决书中，法官在“本院认为”部分都会写“（被告人）以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，明知自己没有实际履行能力，采用“一房二卖多卖”等隐瞒真相的欺骗手段，骗取他人财物”。
已经失效的《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》曾规定“行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的。”该解释虽然失效，但仍然对当前刑事案件的审判有一定的指导意义。
关于认定履行能力的时间节点，在学术界曾有过相关争议。有学者认为，应当以行为人签订合同之时是否具有履行合同的现实可能性为准，来确定行为人是否有实际履行的能力。
但也有学者认为，这种观点并不妥当，因为“一房二卖”的出卖人将同一个房屋两次卖给不同的买受人本身具有一定的特殊性和复杂性，行为人可能在签订合同之时具有实际履行能力但在履行合同的过程中丧失了相关能力，如果以此来确定履约能力，很有可能会导致纵容犯罪的情况出现。
司法实践中，对于“是否具有履行能力”的判断往往是出于综合分析判断，并不直接归结于订立合同时是否具有履行能力。如果行为人在订立合同时具有履行能力，但在合同履行过程中丧失了相关能力，因而无法继续履行合同，造成合同相对方遭受经济损失的，一般不以犯罪论处。
与履行意愿不同，履行能力是一种客观的能力，往往不以主观意志影响，因此审判在基于“后期履行能力消失”一事实进行法律判断时，往往会偏向于保守，避免仅以此一点来判定是否构成犯罪。
三、有无采取隐瞒真相、虚构事实的手段
诈骗罪行的本质就是“以非法占有为目的，采取隐瞒真相或虚构事实的手段，使得被害人在错误的认识下交付财物”，因此，我们在讨论一房二卖是否构成合同诈骗罪时，必须要对案件事实中的“假”与“骗”进行甄别。
实践中，部分一房二卖刑事案件的行为人采用伪造文书、证明的方式，隐瞒房屋当前的权利情况进行宣传、销售，符合诈骗犯罪对行为人客观行为表象的规定，应当予以定罪处罚。
在滕州市人民法院一审审理的（2020）鲁0481刑初210号严某合同诈骗罪一案中，滕州市人民检察院指控：2012年被告人严某因房屋拆迁，获得某某某某E1龙某苑8号楼2301室回迁房。2012年1月8日，严某李某增签订房屋买卖合同，将该房屋以19万元卖李某增。2016年9月，因与他人债务纠纷该房屋被滕州市人民法院查封。2018年2月，被告人严某隐瞒房屋已经出售且被法院查封的真相，伪造“回迁安置协议书”，再次将房屋出售党某茹，骗党某茹购房款47万元。
在该案的审理过程中，法院认为，被害党某茹陈述及证王某1思证言相互印证，证实被告人严某在党某茹出售房屋时，承诺该房产没有查封及产权纠纷，并自行“制造”回迁安置协议书交党某茹，以此取党某茹信任，继而交付房款，主观上具有非法占有的故意。被告人严某称将卖房时已将涉案房屋被查封的事实告党某茹，与本院审理查明的事实不符。被告人严某在签订履行、合同的过程中非法占有目的明显,客观上实施了变造回迁安置协议书的行为，侵害了被害人的利益，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。被告人严某及辩护人提出的不构成合同诈骗罪的辩解、辩护意见，与在案证据证明的事实不符,本院不予采纳。被告人严某的诈骗行为给被害人党某茹造成巨大的经济损失,合议庭在量刑时酌予考虑。
四、房屋买卖合同订立后是否积极履行
“房屋买卖合同订立后是否积极履行”其实也是“是否有交付意愿”的一个侧面体现。
一般来说，卖方承担着进行不动产变更登记或配合进行变更登记的义务。然而，不动产变更登记并非“一蹴而就”的瞬间行为，往往由多个环节组成，涉及国土局（现自然资源局）、税务局等多个部门的多道手续。因此，卖方有无主动办理相关业务，或者有无配合办理相关业务，便成了推断卖方是否有交付意愿的客观表象。
在被指控合同诈骗罪的一房二卖案件中，如果嫌疑人有证据证明曾经主动办理不动产变更登记的手续，或积极配合买方进行不动产变更登记手续，则可以最大限度的打消“具有非法占有他人财物的主观故意”的指控，争取作非罪化处理。
反之，如果嫌疑人有履行能力而拒绝履行、消极履行，则有可能被认定为不具有交付意愿，存在非法占有购房款的故意。例如以下两个案例：
在江苏省盐城市中级人民法院二审审理的（2017）苏09刑终293号朱建国合同诈骗案中，法院认为，被告人朱建国将其从倪涛处私下获取的房屋征收补偿协议书提供给吕俊生签字后，在交易手续齐备的情况下，并未按照约定将征收补偿协议书、奖励通知书等手续交与相关房屋征收部门，其具有履行合同的能力却不履行，因此认定朱建国存在非法占有他人财产的故意，成立合同诈骗罪。
在广西壮族自治区百色市中级人民法院二审审理的（2018）桂10刑终145号隆加卫合同诈骗案中，公诉人指控被告人隆加卫将本案房屋一房二卖，后又不退还购房款，其主观上是否具有非法占有他人财物的故意。经过法院查明，被告人隆加卫在与吴某签订房屋买卖合同之后，又与李某1签订同一套房的买卖合同，并在合同签订、履行的过程中，对李某1隐瞒其已将该套房先后抵押给李某2和协议卖给吴某的事实，同时，又交给李某1该套房的虚假产权证明，使李某1产生将来能够按照双方签订的合同获得该套房屋所有权的错误确信，单方积极履行了合同义务。且在该套房屋发生产权纠纷后，隆加卫不是主动出面协调、处理解决，反而是缺席诉讼、逃避应对，至今仍没有退还任何购房款，亦没有要退还购房款的积极行动与表现。综观本案全部犯罪事实及证据，足以认定被告人隆加卫主观上是以非法占有他人财物为目的。
五、“一房二卖”的原因
一房二卖的原因，也是对行为进行是否有罪定性的重要考量因素。实践当中，并非所有的一房二卖都是为了谋取巨额差价而作出的违约行为。
在王立强合同诈骗案（《刑事审判参考》指导案例第961号）一案中，公诉方指控被告公司普天大有公司一方二卖，公司及主要负责人涉嫌合同诈骗罪。
法院审理认为，普天大有公司在为唐某保留了1套房屋的前提下，将另外3套房屋转卖，还有公司当时面临经营困境，急需资金的原因。普天大有公司这样做，是为了短时间内获取资金，是形势所趋。在其理念中，公司只要维持正常经营，其完全可以通过其他形式偿付唐某的债务，如再通过民事诉讼等方式，确定合同履行的方式以及违约金损失的赔偿等。可见，本案中普天大有公司非法占有的目的并不明显。
重点了解一方二卖的缘由，把握是否属于刑法意义上的“以非法占有为目的”，是判定是否成立犯罪的关键。
六、二次卖房后是否与前买受人积极协商
二次卖房后是否与前买受人积极协商是一个容易被忽视的因素。在一部分案件中，被指控犯罪的卖家虽因不明原因无法按约交付房产，但是在事发后积极与前买受人协商、沟通，安排退款事宜，也将对案件的处理方式和处理结果产生一定的影响。
当然，也有观点认为，二次买房后的“协商”只能作为量刑情节来进行考量，不能以“是否协商”来直接认定是否构成犯罪。以甘肃省白银市中级人民法院审理的（2015）白中刑二终字第10号张有安、张小轩合同诈骗罪一案中为例，在此案中，法院认为，案发后，上诉人虽积极协商处理还款事宜，是一种事后的弥补行为，上诉人隐瞒真相，一房二卖，造成被害人的巨大损失不能追回，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，故上诉人上诉提出没有骗钱的故意及没有非法占有的故意，一房二卖应属民法调整，上诉人无罪及张小轩的行为系职务行为，应由泰安公司承担的上诉理由均不能成立，不予采纳。
七、是否具有调剂交房能力和清偿债务能力
仍然是在前面提到过的王立强合同诈骗案（《刑事审判参考》指导案例第961号）一案，在这一案件中，法院认为：就普天大有公司与李某有关房屋的一卖、二卖行为，依据审理查明的事实，不能认定该公司具有非法占有财物的目的。在对该房屋二卖时，该公司已经作出了给一买方即李某调整房源的决定，无论是一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障的。因此，普天大有公司对于一手、二手购房者都没有非法占有其财物的目的。
此外，前面提到的江苏省盐城市中级人民法院二审审理的（2017）苏09刑终293号朱建国合同诈骗案中，对于“关于被告人朱建国是否具有调剂交房以及清偿相关债务的能力问题”的判定也有提及。
在朱建国案中，法院认为，一方面，从被告人的供述来看，朱建国本人在公安机关多次供述所收取的房款除支付薛秀珍41万元外，剩余的50多万元已被其用于偿还债务。虽然其打算继续找房子补给吕俊生，但是因为身上没钱，所以没有能力去从别人那边收房子补给吕俊生。另一方面，从查明的财产状况来看，公诉机关提交的财产信息反馈表、建湖县公安局近湖派出所出具的情况说明、建湖县不动产登记中心出具的查询结果以及法院生效的民事判决书、民事裁定书等书证足以证明被告人朱建国名下无任何财产可供其用于履行合同。由此可见，被告人朱建国在房屋进行二次出卖后已无调剂房屋的能力，事实上也丧失继续履行合同的能力。此外，自2015年10月19日起，被告人朱建国不在工作单位上班、手机关机、无法联系。综合被告人朱建国的上述行为表现，可认定其在合同履行的过程中产生了意图非法占有被害人购房款的主观心态。
结尾
在面对一房二卖的定性问题上，主流观点认为，在民刑交叉案件中刑法应当尽可能保持谦抑性。在我国法律体系中，刑法是其他部门法的保障法，没有刑法作后盾、作保障，其他部门法往往难以得到彻底贯彻实施。这一定位同时表明，只有当一般部门法不能充分保护某种法益时，才由刑法保护。这就是刑法理论所主张的刑法的附属性、谦抑性。
在经济交往中，在不损害公共利益、集体利益或者第三人利益的前提下，应当尽可能遵循当事人意思自治原则，保留由当事人自己处理、解决纠纷的最大空间，刑法应尽可能保持其谦抑性。
然而，当公民的财产权利被使用欺骗手段，蓄意侵占时，刑法也应当发挥其惩治犯罪的功效，给予犯罪分子必要的惩罚，以维护正常的市场秩序和公民的财产权利。
三、我有二套房子，卖一个，需要上什么税。
二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同，而且有些城市对于税费的计算标准也不相同，税费大体如下：
一、二手商品房税费：
二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。
契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳。
【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在144平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。
印花税：二手营业房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。二手住房交易暂免征印花税。
营业税：凡是房产证（或者契税税票）填发时间不足2年的，属于普通住宅的按照差额征税，属于非普通住宅的按照成交价格缴纳5..45%的营业税及附加；满2年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.45%的标准交纳营业税及附加；
个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，按照房产实际成交价格的1%缴纳。如果房产已经满5年的，并且属于家庭唯一住房的可以免交。如果业主在出售该房产后一年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。
二、房改房税费：
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据；
三、土地增值税
对居民个人拥有的住房，在其转让时暂免征收土地增值税。
个人出售营业房，按照成交价格的1%缴纳土地增值税。
四、有关税费减免的规定：
一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。
四、“一房二卖”是否涉嫌犯罪？
一房二卖一般不涉及犯罪，两次房屋买卖签订的合同也是有效的，不会出现恶意串通导致合同无效的情况，更不涉及犯罪了。在一房二卖的基础上，由于房屋尚未办理过户手续，因此，行为人再次处分属于“有权处分”，有权处分的买卖合同合法有效，因此一房二卖合同均有效。
一房二卖如果出现犯罪，出卖人必须具有以非法占有为目的，购房者必须基于出卖人虚构、隐瞒的事实而存在认识错误或作出错误的决定，出卖人从中获益的情况。
一房二卖（房屋二重买卖）：出卖人先后或同时签订两份《房屋买卖合同》，将同一房屋出卖给另外两个不同的买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，卖房人与数个购房者签订合同，在将房屋过户给其中一人后，应当对其他购房者承担违约责任。
一房二卖案件中，出卖人必定会存在违约情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，受损的购房者，可以出卖人严重违约，致使房屋买卖合同之目的不能实现，向法院请求解除合同、返还已付购房款及利息，同时还可以要求出卖人承担违约责任或者赔偿房屋差价损失。
一房二卖行为可能涉及的犯罪为诈骗罪和合同诈骗罪。
诈骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。
合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
要判断“一房二卖”的出卖人是否构成犯罪，需主要从以下三个方面来判断：
1.出卖人隐瞒、虚构事实的行为目的，只是为了促进交易，那么不宜认定为犯罪，如出卖人的目的就是纯为了获取非法利益，非法占有他人的购房款，那么出卖人极有可能涉嫌犯罪。
2.出卖人虽然实施了一房二卖行为，但是他愿意向第二手买家交房，并愿意承担第一手买家的违约金的，笔者认为不应认定为犯罪。
出卖人确实向第二手买家交付了房子，可以说明出卖人并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。这也说明，其与第一手买家发生纠纷，纯粹是为了多获利，而非完全的“非法占有”。
3.出卖人实施一房二卖行为后，如不逃避，有能力、有意愿承当责任的，不应认定为犯罪行为，即使出卖人将其所得价款主要是用于维持经营或者偿还债务，导致最终无法退款，但只要其不逃避，也不宜认定为犯罪，这种情形多出现在开发商身上，如出卖人实施一房二卖行为后，随即就消失不见，那么可以推定其以非法占有为目的的主观故意，这种情形就必须依法惩处。
五、两人共有的房子出售，其中一人未签字，房屋出售合同成立么？
我国《物权法》将不动产的设立、变更、转让和消灭，依法经登记后方可发生效力。未进行登记的，不发生上述的法律效力。
1、就目前的情形来看，A并非房屋的合法所有权人，这些房屋的合法所有权人依然是B和C，不动产未发生任何变更的法律效力。B和C有权利向A要求收回房屋。这是基于物权的所有权而发生的，
2、合同具有相对性，并且我国《物权法》规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”（《物权法》第十五条）。只有合同的相对人签字后，合同方可生效。就上面所述来看，B和C的父母签署合同，如果同时没有B和C的授权委托证明，其父母的签字不产生任何效力。
3、如果说该处存在多处房产，且每一处房产均有房产证的话，那么针对于每一处房产，都要签署一份协议，或者即使总括性的框架协议，也必须有B和C同时签字方可生效。就上述来看，仅有B签字，如果合同中将所有的房产分别予以列出的话，那么对于房产证上面登记为B的房产，可以产生合同之债的效力；而对于产证上面登记为C的房屋来说，产生的是不当得利之债。
4、对于B的房屋来说，由于已经形成了合同之债，合同关系生效以后，A有权利要求B去进行不动产的变更。但由于合同关系已经成立了10年以上，且B未进行不动产变更登记的行为，在合同签订以后A便应当知道，也就是说A知道或应当知道自己请求权被侵害已经超过了2年，已经超过了诉讼时效，如果没有证据表明在这10年中A始终在要求B进行变更登记，或者证明B连续向A标明将进行不动产物权变更登记的话，该合同债务将因超过诉讼时效而不受保护。
5、对于C的房屋来说，可以认定C形成不当得利，可以要求其依法返还。但同上述第4点一样会面临诉讼时效问题，同样如果没有证据标明A始终不断的向C主张权利，或者C持续不断的标明将返还钱款的话，不当得利之债也将因为超过诉讼时效而无法得到支持。
也就是说，A很有可能因为其疏忽大意，没有积极主张不动产物权变更登记而无法有效取得房屋的所有权，更会因为其怠于行使自己的权利而导致合同之债和不当得利之债的返还请求权得不到支持而无法取回当初的购房款。因此来说，A想要赢得这场诉讼，已经很难……
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